隨著租房和出租市場(chǎng)的日益活躍，越來(lái)越多的人通過(guò)中介服務(wù)以及各大平臺(tái)來(lái)達(dá)成協(xié)議。中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊—經(jīng)濟(jì)網(wǎng)訊7月4日，《2019租房數(shù)據(jù)報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“報(bào)告”)發(fā)布會(huì)在京舉行。報(bào)告顯示，畢業(yè)生城市流入意愿較強(qiáng)，京滬兩地吸引力靠前;租房成為畢業(yè)生城市居住重要選擇，租房市場(chǎng)畢業(yè)季趨勢(shì)明顯。而創(chuàng)業(yè)商業(yè)用房出租，也是當(dāng)下市場(chǎng)需求的幾個(gè)重點(diǎn)。

就租售市場(chǎng)火熱的當(dāng)下，記者就以下幾點(diǎn)做了個(gè)調(diào)查，在實(shí)際生活中，不管是商業(yè)用房還是住宅，都會(huì)牽涉到簽訂合同。出租方和承租方都會(huì)有哪些細(xì)節(jié)是比較容易造成誤區(qū)的呢?

記者隨即采訪(fǎng)時(shí)幾個(gè)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)服務(wù)人員，就租房出租需要注意的問(wèn)題做了個(gè)簡(jiǎn)單的筆錄。

鏈家經(jīng)紀(jì)有限公司的服務(wù)人員告訴客戶(hù)說(shuō)，

目前國(guó)家并沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)的租房格式合同，多數(shù)合同都是房主與租房者共同擬定的，根據(jù)情況不同，租房合同可以比較簡(jiǎn)單，也可以繁雜詳細(xì)一些，但無(wú)論什么樣的合同，一些基本的內(nèi)容也是必須有的。這些內(nèi)容包括：所租房屋的具體地址、房屋具體情況如幾居幾室、屋內(nèi)有些什么家具等;租金具體是多少;租金的支付方式是怎樣，是月付、季付還是年付，以及具體交房租的時(shí)間;租房的期限，房屋如果需要修理，如何規(guī)定修理的責(zé)任;租來(lái)的房子可不可以再轉(zhuǎn)租給別人;違反合同約定會(huì)承擔(dān)什么樣的責(zé)任等等，此外還有一些細(xì)節(jié)也應(yīng)該注意，如合同中要寫(xiě)明房子內(nèi)的基本設(shè)施、家具、家用電器;寫(xiě)清房租包含的內(nèi)容，水、電、暖、煤氣和物業(yè)管理費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)等。合同內(nèi)容規(guī)定得越細(xì)，將來(lái)出現(xiàn)問(wèn)題的可能性就越小。

那么目前大多數(shù)人可能出現(xiàn)的問(wèn)題是哪塊呢?

聯(lián)太地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人告訴記者說(shuō)，大多數(shù)客戶(hù)在簽訂合同的時(shí)候只考慮房屋租金和屋內(nèi)設(shè)施，相當(dāng)一部分租戶(hù)和業(yè)主沒(méi)有考慮到如果單方違約，可能導(dǎo)致的合同違約風(fēng)險(xiǎn)糾紛。甚至很多學(xué)生租戶(hù)是以房東的意識(shí)為主導(dǎo)的簽訂格式合同，或者細(xì)節(jié)不明確合同。

如果在沒(méi)有特殊情況下有一方提出要結(jié)束合同都屬于違約，那么如果房東出租房屋之后違約時(shí)如何處理的呢?租客違約了又是如何處理的呢?

就以上情況記者隨機(jī)電話(huà)采訪(fǎng)了幾個(gè)平臺(tái)律師服務(wù)人員。整理大概記錄情況如下，出租人違約的相關(guān)處理：

1、 如果出租人不能按照合同上約定的提供出租物給承租人而違約的，則需要支付本月兩倍左右的租金作為違約金給承租人;

2、 無(wú)法提供約定的出租物的，但承租人堅(jiān)持繼續(xù)履行合同的，出租人每逾期一日，則需要向承租人支付本月租金日利率百分之五的滯納金;

3、 如果出租人無(wú)法及時(shí)交出出租物是因?yàn)樵诼男芯S修義務(wù)或者其他緊急情況的，承租人組織維修的，則出租方應(yīng)當(dāng)支付給承租方費(fèi)用，或者抵扣租金;

4、 出租方提前收回房屋違約的，則應(yīng)當(dāng)按照本月租金的兩倍支付給承租人違約金，如果所支付的違約金不足夠彌補(bǔ)承租方的，則出租方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;

5、 如果出租房因?yàn)槌鲎馕锸欠欠ǖ亩鴮?dǎo)致無(wú)法出租的，則需要賠償承租方相應(yīng)的損失;

承租人違約的相關(guān)處理：

在租賃期間，如果承租方有下列情形之一，承租方造成違約的，出租方可以解除租賃關(guān)系并且承租方應(yīng)當(dāng)按照本月租金的兩倍左右支付違約金給出租方，并且承租方需要對(duì)拖欠費(fèi)用進(jìn)行清算結(jié)清。如果發(fā)生以下情形需要更多賠償。

1、 承租人沒(méi)有經(jīng)過(guò)出租人的同意，把房屋轉(zhuǎn)租給他人的;

2、 承租人沒(méi)有經(jīng)過(guò)出租人的同意，隨意改造該房屋或者損害房屋的;

3、 承租人利用該房屋經(jīng)營(yíng)非法活動(dòng)的;

如果承租方逾期交納合同約定過(guò)的由承租方交納的費(fèi)用的，則按照費(fèi)用的日利率的百分之零點(diǎn)五支付滯納金;承租方在沒(méi)有經(jīng)過(guò)出租房同意的，中途要解除租賃關(guān)系的，承租方應(yīng)當(dāng)按照本月租金的兩倍左右支付違約金。承租方逾期交納房租的，按照月租金日利率的百分之零點(diǎn)五支付滯納金;如果合同期滿(mǎn)，承租方不按期交還房屋的，每逾期一天就按照月租金日利率的百分之零點(diǎn)五交納滯納金，并且承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

以上就是關(guān)于租賃合同中出現(xiàn)違約的情形下該如何處理的相關(guān)解答了，所以在簽訂合同時(shí)雙方都應(yīng)該引起重視。

就律師說(shuō)法是否符合當(dāng)下年輕人最容易出現(xiàn)誤區(qū)的問(wèn)題呢?是否是大多數(shù)人常規(guī)的接受的處理方法呢?

記者再次對(duì)多個(gè)中介服務(wù)人員進(jìn)行了深入的調(diào)查，目前客戶(hù)一旦出現(xiàn)房屋違約糾紛，常規(guī)的處理方法是怎樣的呢?押金是否是違約風(fēng)險(xiǎn)金呢?法律規(guī)定又是怎樣的呢?律師說(shuō)法是，

(一)合同有約定

如果合同中有約定，自然應(yīng)依合同上約定。鑒于押金引起的糾紛，建議租賃雙方在租房合同中加入押金條款。

(二)如果合同中未約定

但如果未在合同中載明，就應(yīng)該依照一般通行的習(xí)慣。押金既然是擔(dān)保房屋的完整返還，就應(yīng)該在房客返還房屋的同時(shí)由房東返還給房客。但因?yàn)檠鹤饨鹨鄵?dān)保房屋的完整性，因此如果在房屋的正常使用之外房客有破壞房屋的情形之下，房東對(duì)房客的損害賠償請(qǐng)求權(quán)亦可由押金中扣抵。

押金也擔(dān)保房租的按時(shí)繳付，如果房客遲付租金，雖是否可從押金中扣繳仍有許多不同意見(jiàn)，但因土地法關(guān)于房屋租賃有所謂的超出相當(dāng)于二個(gè)月租金部份的擔(dān)保金可抵銷(xiāo)租金，且民法及土地法都規(guī)定須遲付達(dá)二個(gè)月以上租金時(shí)才可以終止租約，所以似乎法律已默許了押租金作為擔(dān)保房租按時(shí)繳付的容許性，因此大部分的租賃合同都會(huì)約定房客遲付房租時(shí)可從押租金中扣除。

多個(gè)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)告訴記者，大部分人有良好的履行合同的意愿，但發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的情況下，常規(guī)的處理方法是提前告知雙方，在雙方不拖欠費(fèi)用的情況下，大多賠償一個(gè)月房租。不外乎也有賠償兩個(gè)月的。還有大部分客戶(hù)或者房東就使用押金直接轉(zhuǎn)為違約金了。那他們說(shuō)的究竟是不是事實(shí)呢?而對(duì)于租戶(hù)和戶(hù)主而言，他們的做法又是怎樣的呢?怎樣大家都覺(jué)得不會(huì)過(guò)高或低相對(duì)合理呢?記者調(diào)取了部份隨機(jī)數(shù)據(jù)調(diào)查結(jié)果，結(jié)果顯示大多數(shù)人都是習(xí)慣性的把押金當(dāng)成風(fēng)險(xiǎn)違約金，租戶(hù)發(fā)生違約后，很多房東直接扣取了押金。而房東違約后也同樣大多只需要付滿(mǎn)一個(gè)月的房租作為違約金。也就是說(shuō)更多的人在沒(méi)有預(yù)計(jì)到未來(lái)可能發(fā)生的違約風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，已經(jīng)習(xí)慣性的將押金當(dāng)成違約風(fēng)險(xiǎn)控制金來(lái)防范了。是不是就代表更多人可能默認(rèn)這種違約賠償較為合理呢?當(dāng)然我們可以繼續(xù)發(fā)散調(diào)查報(bào)告，將會(huì)有更多的結(jié)果告訴人們，越容易習(xí)慣和默認(rèn)的事情它的風(fēng)險(xiǎn)管理越發(fā)的重要。

但對(duì)于合同我國(guó)采取的是意思自治的原則，即有約定從約定，對(duì)于租房合同中的押金糾紛同樣如此。所以在遇到租房押金糾紛的時(shí)候，一般是看合同中是否有處理的約定，處理約定是否合理，會(huì)不會(huì)過(guò)高或過(guò)低，如果沒(méi)有約定的話(huà)，出現(xiàn)分歧則會(huì)按照一般通行的習(xí)慣進(jìn)行。

據(jù)悉，該2019租房數(shù)據(jù)報(bào)告由未來(lái)網(wǎng)聯(lián)合中國(guó)青少年研究會(huì)、人民在線(xiàn)、蛋殼公寓、新浪網(wǎng)、微博實(shí)施和發(fā)布，主要依據(jù)線(xiàn)上調(diào)查，樣本來(lái)源以高校聚集地北京、上海、湖北、江蘇、廣東、四川等為主，調(diào)查共計(jì)回收問(wèn)卷1725份。租房注意事項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)調(diào)查328份。參與的活動(dòng)人員分別為中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，新聞媒體。戶(hù)主以及大學(xué)生和居家經(jīng)商普通租戶(hù)。

最后新環(huán)境房屋中介服務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人說(shuō)了幾條就租房違約如何預(yù)防

1、出租房屋收費(fèi)，租房者提早最好預(yù)算。

2、簽署合同時(shí)條款要看仔細(xì)。租房者在簽訂時(shí)一定要看清楚合同上面所規(guī)定的條款，明確租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)如租賃用途、租賃期限、修繕責(zé)任、變更與解除合同、簽訂轉(zhuǎn)租、違約責(zé)任等條款，租賃雙方要協(xié)商一致，以免在日后租房過(guò)程中產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)。

3、做好物業(yè)交驗(yàn)很重要。租賃雙方達(dá)成協(xié)議，除了簽署正規(guī)的《房屋租賃合同》之外，對(duì)于房屋內(nèi)的設(shè)備、租賃期間的水、電、煤、氣、有線(xiàn)電視、電話(huà)、物業(yè)維修基金等相關(guān)費(fèi)用的結(jié)算與承擔(dān)也要詳細(xì)寫(xiě)清楚并且作為其合同附件收好，以免給自己帶來(lái)不必要的麻煩。

4、遭遇“二房東”要對(duì)其驗(yàn)明證身。時(shí)下租房，租房者很難遇到與原房屋業(yè)主簽署合同。因此，當(dāng)租房者承租房屋遇到“二房東”時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)其驗(yàn)明證身，查看“二房東”在其租賃期間是否有權(quán)利將此房屋轉(zhuǎn)租并讓其出示租賃合同以及提供該房屋的相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明，以免引起法律糾紛。

5、租房者選擇委托正規(guī)的中介租房。挑選服務(wù)專(zhuān)業(yè)、操作規(guī)范、規(guī)模較大的中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不但可以迅速解決租房問(wèn)題，而且承租人利益還能得到有效的保障。以避免被某些不法中介公司利用重復(fù)虛假的房源信息進(jìn)行坑蒙拐騙。